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Les marchés de l'immobilier d'entreprise en France  

Bilan 2013 & Perspectives 2014

"Avec 15,1 milliards d'euros, les montants engagés dans l'Hexagone en 2013 sont en légère progression par rapport à 2012 et relativement proches de la moyenne des 10 dernières années. Si l'appétit pour les biens les plus emblématiques reste important - en dépit d'un manque d'offres - ce bon résultat tient aussi à l'intérêt plus marqué pour des actifs moins sécurisés, confirmant l'attrait du marché français pour des profils variés d'investisseurs" annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. 

Les performances des marchés locatifs, pénalisés par l'environnement économique, fiscal et réglementaire, sont plus contrastées. "Après la baisse enregistrée en 2012, le volume des mètres carrés de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France affiche un nouveau recul de 17 % d'une année sur l'autre. Le marché français des grands entrepôts présente un tout autre visage, avec une hausse de 21 % de la demande placée sur un an. Ce rebond doit toutefois être relativisé, s'accompagnant d'un recul important de l'activité dans les régions de Paris et de Lyon "poursuit Olivier Gérard. L'année 2013 a également soufflé le chaud et le froid sur le marché français des commerces. Tranchant avec les difficultés des sites secondaires, davantage exposés aux arbitrages des consommateurs et à la concurrence d'Internet, les emplacements n°1 des grandes métropoles concentrent l'essentiel de la demande des enseignes internationales. Ces dernières y poursuivent leur développement de façon opportuniste, tout en sedéfaisant de leurs points de vente les moins performants.

Le marché de l'investissement en France

15,1 milliards d'euros ont été investis en France en 2013, soit un volume en très légère hausse sur un an. Le marché français a profité d'une offre plus variée - alimentée par les cessions d'acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités - suscitant l'intérêt d'un nombre croissant d'investisseurs. Si l'appétit d'institutionnels long terme pour les biens les plus emblématiques de l'Hexagone reste important, les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus important, permettant notamment à quelques investisseurs opportunistes de s'illustrer.

Léger rééquilibrage du marché : 

les grandes opérations ont permis de compenser la chute du nombre total de transactions (393 en 2013 après 421 en 2012 et 451 en 2011). Au nombre de 36, les transactions de plus de 100 millions d'euros ont totalisé 7,3 milliards d'euros, soit 48 % du volume total investi dans l'Hexagone en 2013. La répartition par taille montre toutefois un léger rééquilibrage du marché en faveur des opérations comprises entre 50 et 100 millions d'euros. Au nombre de 52 en 2013 (39 en 2012), celles-ci ont totalisé 3,7 milliards d'euros contre 2,7 milliards en 2012.

L'Île-de-France, moteur de l'activité : 

avec 11,1 milliards d'euros en 2013 (11 milliards en 2012), l'Île-de-France a concentré 74 % des volumes investis en 2013 et 27 des 36 transactions supérieures  à 100 millions d'euros recensées dans l'Hexagone. Les bureaux concentrent 78 % des volumes investis en Ile-de-France en 2013 (81 % en 2012). La part des volumes investis en commerces en région parisienne est également restée relativement stable sur un an (17 % en 2013 contre 15 % en 2012) grâce à la réalisation d'opérations d'envergure portant sur des immeubles mixtes emblématiques (le 65-67 Champs-Elysées, le 8 Vendôme), d'importants centres commerciaux (Passy Plaza) et de grands portefeuilles d'actifs pour partie situés en Île-de-France (portefeuilleAltaprime).

Stabilité des volumes en province : 

Avec 4 milliards d'euros en 2013 (3,9 en 2012), les volumes investis en province sont stables sur un an et supérieurs de 18 % à la moyenne des 10 dernières années. Les commerces restent le moteur de l'activité. Grâce aux cessions de galeries et de grands centres commerciaux, ceux-ci voient leur part légèrement augmenter sur un an (51 % contre 49 % en 2012) au détriment des bureaux (de 28 % en 2012 à 26 % en 2013). Cette évolution masque de fortes disparités selon les régions. Portée par de grandes transactions de bureaux neufs ou de vastes ensemblescommerciaux et industriels, la région Rhône-Alpes arrive de loin en 1ère position (970 millions d'euros, soit un quart des investissements réalisés hors d'Ile-de-France).

 

   Regain d'activité des opportunistes : 

L'année 2013 a confirmé le regain d'activité des investisseurs opportunistes, et notamment de fonds d'investissement anglo-saxons. Ils ont en particulier contribué à animer des secteurs géographiques ou segments de marché peu prisés depuis le début de la crise, comme l'ont illustré certaines transactions de bureaux en 1ère couronne (siège de CACIB à Courbevoie, River Plaza à Asnières) ou de locaux industriels en Ile-de-France et en province (portefeuilles Logicad et Quartz).

 

 

 

Performances contrastées des bureaux : 

9,7 milliards d'euros ont été investis en bureaux en France en 2013, un volume inférieur de 15 % à la moyenne des 10 dernières années mais proche de celui de 2012. Liée au manque d'opportunités prime dans la capitale, la forte chute de 39 % des volumes investis en bureaux dans Paris intra-muros a été compensée par un regain d'activité en 1ère couronne. Avec 880 millions d'euros investis en 2013, La Défense enregistre ainsi sa meilleure performance depuis le début de la crise, grâce à deux opérations de plus de 200 millions d'euros (Tour Adria, Tour Pacific). Par ailleurs, les volumes affichent une forte hausse dans le Sud 1ère couronne - gonflés par l'acquisition par Predica d'Eco-Campus à Châtillon - et dans le Nord, où 8 transactions de plus de 50 millions d'euros ont été enregistrées en 2013 (0 en 2012).

Dynamisme des commerces et de l'industriel : 

avec 4 milliards d'euros, les montants investis en commerces en France ont progressé de 10 % aprèsune année 2012 déjà excellente. Au plus haut depuis 2007, ces volumes représentent 26 % de l'ensemble des sommes engagées dans l'Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 % entre 2003 et 2012. Le marché des commerces a profité d'un afflux d'offres de qualité et de la hausse du nombre de grandes transactions. 12 transactions supérieures à 100 millions d'euros ont ainsi été enregistrées, portant principalement sur des galeries et centres commerciaux. Enfin, avec 1,5 milliard d'euros, les locaux industriels affichent une hausse de 15 % sur un an et représentent 10 % de l'ensemble des montants engagés en France en 2013.

Rôle moteur des investisseurs en fonds propres : 

représentant, comme en 2012, près du quart de l'ensemble des montants investis en 2013, les caisses de retraites et les compagnies d'assurances françaises et étrangères se sont encore illustrées sur le segment des grandes transactions. Elles sont à l'origine de 11 opérations supérieures à 100 millions d'euros, portant majoritairement sur de grands ensembles de bureaux (acquisition par Predica d'Eco-Campus) mais aussi d'importants portefeuilles de commerces (acquisition par la CNP auprès d'Immochan de 7 galeries et retail parks). Totalisant 8 % des volumes investis en 2013 contre 20 % en 2012, les fonds souverains ont joué un rôle moins décisif. Principalement lié au nombre très limité d'acquisitions réalisées par les Moyen-Orientaux, ce recul n'est pas pour autant le signe d'une désaffection des fonds souverains pour le marché français. D'autres acteurs se sont par exemple illustrés, comme les Norvégiens de NBIM sur le segment industriel (joint-venture avec Prologis) ou Sofaz (acquisition du 8 Vendôme), tandis que de nouveaux entrants pourraient faire leur apparition dans les prochains mois.

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